세계 소비 유통시장에 CSC(복합 쇼핑센터, Complex Shopping Center) 바람이 강하게 몰아치고 있다.
CSC(복합 쇼핑센터)는 우리나라뿐만 아니라 전 세계 소비 유통시장을 강타하고 있다. 일본과 유럽에서는 백화점을 대신할 강력한 유통채널로 자리잡았고, 우리나라에서도 최근 오픈한 영등포 타임스퀘어와 부산 신세계 센텀시티가 소비자를 끌어들이는 블랙홀 역할을 톡톡히 하고 있다.
이제 전 세계 소비 유통시장에는 백화점 시대가 가고, CSC(복합 쇼핑센터) 시대가 도래한 느낌이다. 다양한 엔터테인먼트 시설에 소비자가 원하는 모든 것을 한자리에 모아 놓은 초대형 규모의 CSC(복합 쇼핑센터)가 백화점과 할인점, 패션 전문점 등 각각의 유통 채널을 뛰어넘은 동시에 이들을 믹스시켜 새로운 가치를 창출하는 새로운 유통 채널로 급부상하고 있다.
이에 업계 관계자들은 소비자들에게 새로운 쇼핑 만족을 제안하는 동시에 백화점 유통의 한계를 극복하고, 국내 소비 유통시장을 한 단계 도약시킬 수 있는 신성장 동력의 한 축으로 CSC(복합 쇼핑센터)를 주목하고 있다.
이에 본지는 일본, 유럽, 미국 등지의 CSC(복합 쇼핑센터) 사례를 중심으로 국내 패션 유통이 나가야 할 방향을 제안하고자 한다. <편집자주>
일본, SC에서 CSC로 진화하다
1998년 기점으로 복합 쇼핑센터로 전환
일본의 SC(쇼핑센터)는 디플레이 불황이 계속됐던 1998년을 기점으로 CSC(복합 쇼핑센터)로 진화했다. 종전의 경우 대형 할인점을 주축으로 하는 쇼핑센터가 대부분이었으나, 1998년을 기점으로 전문점과 오락 서비스 시설을 합친 복합 쇼핑센터로 전환됐다. 그 배경에는 코이즈미 정권의 개혁 노선에 따른 경제 정책이 숨어 있었으며 경기 침체와 소비 양극화에 따른 소비 유통시장의 침체와 부동산 경기의 장기 불황, 그리고 도심 개발에 대한 전략이 맞아 떨어지면서 중소 규모였던 SC가 CSC로 탈바꿈하는 계기가 됐다.
또 유통점포의 리뉴얼(기존점 철수와 신규 점포 오픈)과 일반 상업시설의 재개발, 대형 할인점 중심에서 엔터테인먼트와 라이프스타일이 가미된 복합 쇼핑센터가 유통업계뿐만 아니라 소비자들로 지지를 받으면서 CSC는 전성기를 맞게 된다.
하지만, 최근에는 쇼핑센터(SC)와 복합 쇼핑센터(CSC)가 난립하면서 공급 과잉 시대를 맞고 있으며 쇼핑센터도 저성장 시대에 접어들었다는 우려섞은 전망이 대두되고 있다.
1차, 2차 SC 시대
- 체인화로 대형 할인점이 유통시장의 패자로
1930년대에 미국에서 탄생한 SC는 1950년대 이후 미국의 전 지역까지 퍼지면서 상업시설로 성장했다.
일본에서는 1960년대 중반, 당시 급성장하던 양판점이 대형화되면서 SC로 변모했다. 특히 SC는 도쿄나 일본 관서 지방의 교외 역세권을 중심으로 집중적으로 오픈했다. 1970년대까지 10년간 대규모의 SC가 오픈되면서 제 1차 SC시대를 맞았다.
그리고 1970년대 후반부터 1980년대는 대도시 교외뿐만 아니라 지방 도시에도 리저널형 SC(대형 양판점을 주축으로 전문점 거리나 식당가, 대형 주차장 포함)가 나타나는 제 2차 SC시대였다.
제 1차와 제 2차 SC시대에는 대형 양판점(종합 슈퍼=GMS)이 유통시장의 패자였다. 대형 양판점을 중심으로 쇼핑센터가 구성됐다. 이 시기에 오프한 것이 바로 타마카와 다카시마야 SC(1969년, 도쿄도)와 라라 포트 후나바시 SC(현 라라 포트 도쿄 베이, 1981년) 등이다.
특히 다카시마야 SC와 라라 포트 SC는 기존 SC와 달리 백화점을 축으로 대형 주차장을 구성하는 미국형 SC를 추구했다는 것과 장기적인 전략을 가지고 SC를 오픈했다는 것이 기존 SC와는 다른 점이었다.
제 3차 SC 시대 - SC 전국적으로 붐
1990년대에도 SC는 전국적으로 붐을 이루게 된다.
지방뿐만 아니라 대도시와 지방의 주요 상권에 SC가 위치하면서 제 3차 SC시대를 맞게 된다. 출점 지역이 교외에서 중요 상권과 대로변으로 확대된 것이 바로 시기이다. 1, 2 차 시대가 대기업 대형 양판점 중심의 SC시대였다면 제 3차 SC시대는 일본 색채가 가미된 일본만의 독자적이며 차별화된 유통 형태로 발전한 시기였다.
한 마디로 일본의 SC가 독자적인 발전을 이룬 시기였다. 역 빌딩이나 도심 지하상가, 도심형 패션 빌딩, 복합형 SC 등 다양한 형태로 진전된 시기였고, 개발 주체도 단독이나 대기업 양판점 형태가 아니라 유통업체나 부동산 회사로 다변화되면서 각종 다양한 SC가 탄생하던 시기였다.
그러나 SC개발 붐은 1990년대 말부터 2000년대 초반까지 대폭 축소되면서 침체의 늪에 빠지기 시작했다.
디플레이션 불황으로 소비가 침체되고 유통업의 실적이 악화되면서 유통업체간의 M&A나 경영 통합이 잇따라 발표됐다. 이로 인해 지금까지의 SC 전략이 재검토되기 시작했다. 균형적인 성장을 목표로 하던 SC개발 전략이 질적인 성장을 추구하는 전략으로 급선회한 것이다. 또 소비자들도 원스톱 쇼핑 보다는 질적 소비를 추구하며 소비의 가치를 요구함에 따라 복합 쇼핑센터가 새로운 대안으로 떠오르는 시기였다.
제 4차 SC 시대
- 상업 시설에서 도시 개발 형태로 전환
2004년부터 SC는 도시 재개발 정책을 계기로, 도심부와 도쿄 교외에 집중적으로 SC가 개발되기 시작했다.
도심부의 SC는 ‘업무, 주택, 숙박, 상업, 문화 시설’ 등의 복합 스타일로, 교외의 SC는 여유 공간 & 오락 시설 & 상업 시설 등의 복합 시설로 개발된 그야말로 CSC(복합 쇼핑센터, Complex Shopping Center) 형태가 이 시기에 나타나기 시작했다. 도심에서도, 교외에서도 CSC가 나타난 것이다.
이 시기의 특징은 오락과 엔터테인먼트 요소를 강화한 시간 소비형, 몰링형 CSC라는 것이다. 쇼핑센터라기 보다는 시간을 소비하는 테마 파크형 쇼핑센터라는 말이 더 적당한 복합형 쇼핑센터가 이 시기에 등장했다.
이들 복합 쇼핑센터는 주변의 자연 환경과 에너지 재생 등에 역점을 두는 등 CSC의 사회적 목적에도 존재 가치를 부여하는 적극적인 CSC였다. 대표적인 CSC가 바로 도쿄 미드타운이다.
이 같은 CSC의 탄생은 개발과 운영에 대기업 부동산 기업이 적극적으로 나선 것과 SC 개발이 상업 시설 개발로부터 도시 개발로 전환된 것이 가장 큰 이유라고 볼 수 있다. 하지만, 비판매용 시설의 증가와 개발 및 운영 코스트의 증가, 또 CSC를 개발하기 위한 사회적 비용 부담은 단점으로 남아 있다. [다음 호로 이어짐] <허유형>
